新的《北京市物业管理条例》(以下简称《条例》)已由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2020年3月27日通过,自2020年5月1日起施行。谈到物业管理,几乎与生活在当下的你、我、他(她)都有着密不可分的关系,无论是生活在高档别墅私密花园、还是胡同弄堂平房大院,新楼大厦还是老旧小区,都绕不开物业管理这个和大家的生活居住环境日夜不离的要素。对于绝大多数人来讲,说起物业管理,可能都有一种对它有千言万语却又不知从何说起的感觉,对其有着极高的期望值和参与念想,却在现实忙碌生活中,无暇顾及,只能闲暇时刻对它有所期待。

那么,从多元主体参与社区治理的视角来看,新颁布的《北京市物业管理条例》有哪些新意?参与物业管理社区治理主体有哪些新变化?非营利组织如何参与新时代下的物业管理?让我们来一起分析探讨。

撰文/千羸国际官方网站综合行政中心   贾建斌

解读一    构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系,提高了党的工作和组织覆盖率,有效增强了基层党组织的为民服务能力

《条例》明确要“推动在物业服务企业、业主委员会(以下简称业委会)、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。”社区党组织,需参与业主大会筹备组会议;业委会委员候选人可由社区党组织推荐,业委会候选人名单确定后需报社区党组织;“社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员。”居民委员会或村民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导下开展具体工作,建立党建引领下的物业管理协商共治机制。

坚持和完善共建共治共享的社会治理制度,保持社会稳定、维护国家安全是党的十九届四中全会《决定》中的重要内容,是坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化的任务要求之一。《条例》中突出党建引领、参与社区治理,是加强城市治理体系和治理能力建设、“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”的必然要求和创新举措。物业管理的参与主体都是直接服务居民百姓、服务于生产生活一线的基层组织,物业、业委会负责人往往都需要在了解百姓需求、热心服务居民、邻里矛盾调解、综合协调管理方面有专业基础、性格优势和工作经验。

因此,坚持和完善党的领导体系,把基层党组织建立在物业管理的重要参与主体中,积极引导业主党员参选业委会委员,不仅将极大地提高党的组织和工作覆盖率,也是党员亮身份、基层增活力,基层党组织战斗堡垒作用发挥、基层党员先锋模范作用发挥的有效载体,是畅通基层组织党建“毛细血管”、激活基层党员“细胞”,解决党组织为民服务“最后一公里”、坚持为民服务导向的有力举措。

解读二    将物业管理纳入社区治理、建立应急物业服务机制,是对物业服务主体角色、物业管理工作重要性的认可和支撑,是构建基层治理新格局的必然要求

《条例》明确,“本市物业管理纳入社区治理体系,坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会或村民委员会、业委会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。”“物业服务企业应当指派项目负责人,到项目所在地的居民委员会或村民委员会报到,在居民委员会或村民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。”“区住房和城乡建设或者房屋主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会可以根据物业服务标准和社区治理要求,委托专业评估机构对物业服务企业参与社区治理情况进行评估。”

近年来,一方面随着城市精细化管理水平的不断提高,市区两级综合执法、社会治理的重点向街道、社区倾斜下沉,“接诉即办”、“街乡吹哨、部门报到”成为首都基层治理创新模式和工作重点;另一方面,随着城市居民、社区百姓对于社区居住环境的满意度和对于美好社区建设要求大幅提升,大量涉及物业管理的基层治理问题开始凸显,例如车辆停放、失窃盗抢、噪音扰民、私搭乱建、侵占绿地、环境污染、公共卫生、垃圾处理、应急抢修、老旧小区设施老化等。因此,将物业管理纳入社区治理体系,使其作为重要主体积极参与社区治理,推动有法可依、有章可循,并对其社区治理工作进行全链条的规则制定、教育培训、专业评估和反馈督促,可以有效提高物业服务人的责任意识、实现社区治理工作的压力传导,推进涉及物业管理各类矛盾和问题的解决。

 在今年抗击新冠肺炎疫情的防控战役中,全国各省市城乡社区均启动应急响应机制进行疫情防控社区值守。广大的物业服务人,特别是处于全国首善之区北京市的广大物业服务企业,积极配合属地党委政府的工作部署,日夜坚守、无私奉献,配合进行了严格的值守防护和人员排查,在人力、物力、财力方面付出了巨大心血。《条例》明确规定“突发事件应对期间,街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务人开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。”这不仅对于在突发事件发生时,物业服务人及时维护社区安全、参与社区治理、保障民生稳定、维护居民权益具有关键作用,同时也是对此次疫情防控中物业服务人工作的肯定和认可。《条例》还明确建立本市应急物业服务机制,在物业管理区域突发失管状态时,街道办事处、乡镇人民政府组织有关单位确定应急物业服务人,提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。这对于应对超大城市密集社区日益增多的自然灾害频发、安全隐患频现、公共安全事件突发等起到及时、重要、科学的支撑作用。

解读三    多元主体参与、权利义务明确、议事程序规范,有利于各主体在契约规则框架内建立信任关系、协商解决问题、搭建社区共同体

《条例》中提及的参与主体众多:第一类为政府机构:涉及监管、处罚惩戒职责的主要是市区两级住房和城乡建设或者房屋主管部门,区县、街道乡镇两级党委政府,以及规划自然资源、发展改革、城市管理、消防救援、市场监管、园林绿化、公安、民政、水务、人防等12个相关单位。第二类为基层群众性自治组织:社区居民委员会、村民委员会。第三类为主要参与主体:业主、业主大会、业务委员会(物业管理委员会);物业服务人(物业服务企业、专业单位和其他物业管理人);房屋建设单位或产权单位。此外,还包含对物业管理有支持性作用的行业协会,法律、会计、工程、法律咨询、矛盾调解等相关企业、社会组织等。

《条例》在第四章业主、业主组织和物业管理委员会部分,对业主的定义、参与管理区域、权利及义务进行明确;对业主大会、业委会、物业管理委员会的成立条件、筹备方式、人员构成、委员选举,会议制度、议事规则、管理规约、职责任务均进行了详细的规定。其中物业管理委员会组建的具体办法,由市住房和城乡建设主管部门制定。

从《条例》看,市、区两级住房和建设主管部门将分别负责建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度,制定临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准;组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训。《条例》旨在梳理参与主体、明确责权利、建立契约规则,倡导各参与主体在集体制定议事规则、管理规约、会议制度的前提下,在规则、制度、规约的框架内,建立信任关系、减少冲突成本、促进问题解决,缓解和避免当前存在的业主维权难、业委会组建难、物业管理强势或置之不理、矛盾难以调和、甚至双方一谈就崩、一谈就“打”等问题。相信随着《条例》的落地推进,各参与主体间遵守规则的契约精神会得到更好地贯彻、自发自觉自律意识会逐步增强、参与事件讨论和问题解决的效率会进一步提高。

解读四    非营利性社会组织参与物业服务活动大有可为

《条例》明确支持非营利性组织参与物业服务活动。

上述提到的与物业管理相关制度的建立、培训的开展以及评估的推进,对那些在多元主体参与、矛盾纠纷调解、社区专业服务等方面的教育培训、案例研究、实践探索有优势和专长的社会组织来讲,是一个全新的发展机遇,尤其在物业管理各主体不断重视此领域工作的大环境下。

例如,北京电视台的《向前一步》栏目,就是第一档在个人和公共领域、城市公民与公共政策之间架起沟通桥梁的节目,主题多次涉及棚户区拆迁改造、社区公共空间使用矛盾、老旧小区综合改造等社区建设类问题,旨在通过城市管理者、社区建设者、物业管理者与社区居民之间展开平等协商对话,帮助多方解决分歧达成一致,直到问题解决。

再如,注册于2009年的北京市东城区社区参与行动服务中心,是一个促进城乡社区参与式治理发展的非营利民间机构,其工作重点领域就是开展社区参与式治理的理念与方法、社区冲突转化、社区议事协商、社区项目实施等相关知识及技术的培训、案例研究,促进社区多元利益相关方的关系构建。

此外,以大栅栏街道为代表的北京老城胡同社区营造与空间更新保护、以前门街道草厂社区为代表的聚焦社区公共事务协调商议和问题解决的“小院议事厅”等,这些都是已经完成或正在开展的非营利组织参与或主导的“居民自治、多方参与、协商共建”的典型案例。

可以预见的是,在今后的一段时期内,物业管理主体作为社区治理的重要角色,要学会如何参与到社区治理的需求表达、利益分析、多元共治、社区营造及问题解决的各环节中,因而各类聚焦社区治理的非营利组织参与物业服务活动的空间和机遇很大。随着物业管理水平的提高、物业服务企业效益的提升及业主对物业服务需求的丰富,由物业服务企业主导的养老助残、扶孤助学、志愿发动、绿色环保等公益服务项目也会日益增多。

解读五    鼓励社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理,为提高物业管理水平、改善社区治理环境提供了新动能

《条例》明确支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。

这意味着有能力和意愿进入老旧小区改造和物业管理的相关企业、社会资本获得了政府鼓励,拓展了资金渠道,这将会极大地促进物业服务领域的市场化、专业化、集约化发展,同时也有利于进一步提升物业管理水平,改善社区治理环境。

近几年,一方面一些排名靠前的地产集团公司物业服务企业已在北京积极提升物业服务管理质量,提高与业主的互动频率及重视业主的物业服务体验,业主的物业管理参与率和满意度明显提升,搭建了业主、物业、社区三方的良性互动平台。另一方面,以北京市朝阳区“劲松老旧小区改造”为代表的北京市老旧小区综合整治工作正在稳步推进,针对每个老旧小区存在的不同问题、居民的不同需求,不断完善配套功能、改造基础设施、改善居住环境。“劲松老旧小区改造”是PPP模式在朝阳区社会治理方面的创新运用案例,它通过运用市场化方式,引入社会机构投入老旧小区改造,与政府建立平等的合作型伙伴关系,通过后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种创收渠道,实现一定期限内的投资回报平衡,推动公共利益最大化,与社会资本共同探索社区长效发展的创新模式。

综上,《条例》的颁布和实施,在提升党组织和党的工作覆盖率、构建基层社区治理新格局、助推非营利组织参与物业服务、吸引社会资本参与物业建设管理等方面有着重要意义。对于物业管理工作的各主体,特别是对于物业服务企业来讲,意味着将进入一个全新的发展时代,并将逐渐成为以“解决社区问题、创新社区治理、提升社区服务水平”为主要目标之一、重视履行企业社会责任的社会企业。最后,我们期待看到多元主体更加专业、积极、有效地参与物业管理工作,携手共建属于我们每个人的美好社区共同体。